DISTRIBUCION PAGO DE LOS GASTOS GENERADOS POR PRÉSTAMO HIPOTECARIO SEGÚN CRITERIO RECIENTE DEL TRIBUNAL SUPREMO

El Tribunal Supremo se pronuncia sobre la Distribución de Gastos en los Préstamos Hipotecarios

El 23 de enero de 2019 la Sala 1ª del Tribunal Supremo, reunida en pleno, dictó cinco sentencias, números 44, 46, 47, 48 y 49/2019, fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

Comisión de apertura

Corre a cargo del deudor, analizando el TS si puede tener el carácter de abusiva o no, llegando a la conclusión de su admisibilidad.

Para ello, argumenta, basándose en un análisis de la normativa sectorial aplicable al caso que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo, al igual que el interés remuneratorio, pues son partidas de dicho precio, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales.

Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

Es común que el consumidor conozca su existencia y que la entidad financiera lo publicite e informe, siendo pagadera al principio. 

Efectos de la nulidad de la cláusula que atribuye todos los gastos al deudor

Esta cláusula fue ya declarada nula por la sentencia 705/2015 de 23 de diciembre.

El TS aclara, ahora, sus efectos:

  1. Considera que son pagos que han de hacerse a terceros -no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario.
  2.  El pago de esas cantidades debe correr, por tanto,  a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

A- Arancel notarial.

  • La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad.
  • Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.
  • En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto;
  • Y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B- Arancel registral.

  • La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca.
  • En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

  • La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo.
  • El Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, modifica el sujeto pasivo, que pasa a ser el prestamista. Pero ello sólo es aplicable a las operaciones escrituradas desde el 10 de noviembre de 2018, sin que el RD Ley contenga regulación retroactiva alguna.

D- Gastos de gestoría.

  • También se impone el pago por mitad de los mismos.

 

Maria del Carmen Ortega López
abogada en ejercicio y especialista en derecho bancario (cláusula suelo), civil y administrativo distinguida con la Insignia Abogado recomendado en Murcia

María del Carmen Ortega López, abogada en ejercicio y especialista en derecho bancario (cláusula suelo), civil y administrativo distinguida con la Insignia Abogado recomendado en Murcia

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